2017年06月15日

住み替え(買い替え)にまつわる税制面の特典

現在の住宅を売却すると損失が発生する人で、買い替えにあたって住宅ローンを利用する人は税制面での特典を受けられるケースがあります。

特典の内容は、住宅を売却したときの損失を給与所得などの所得から差し引き、引ききれなかった損失については、翌年以降最大3年間、繰り越して控除できるというものです。

この制度は、所得税だけでなく、住民税にも適用できるので、売却したときの損失が大きければ、買い替えをした年だけでなく、翌年からの3年間を含めて合計4年間の所得税や住民税がゼロになる可能性もあります。さらに、住宅ローン控除とも併用できるので、新しい住まいについての住宅ローン控除も受けられるのです。

例えば、4000万円の家を2000万円で売却して、新しい住宅をローンで買った場合



このときに発生する損失は、単純計算でマイナス2000万円(※正確には、購入時・売約時の諸経費や、減価償却なども考慮するので2000万円ちょうどにはなりません)。この2000万円のマイナスを売却した年の所得(給与所得など)から差し引くことができます。

年収が600万円だったとすると…



年収が600万円だったとすると、給与所得は426万円なので、426万円−2000万円=−1574万円となります。所得がマイナスですので、この年に給与から差し引かれていた所得税は、確定申告をすることで全額が戻ってきます。そして、翌年度の住民税額(翌年6月から翌々年5月までの給与から差し引かれる住民税)がゼロになります。
さらに、ここで残った−1574万円を翌年に繰り越せるので、翌年の年収も同じ600万円(給与所得426万円)だったとすると、426万円−1574万円=−1148万円となるので、翌年の所得税もゼロ。当然、翌々年度の住民税額もゼロ。そして、まだマイナスが残っているので翌年に繰り越します。
この制度は、マイナスがなくなるまで最長3年間の繰越控除を認めていますので、
このケースだと、収入が増えなければ3年間繰り越してもマイナスが残りますので、売却した年と翌年以降の3年間の合計4年分の所得税と住民税がゼロになるわけです。

年収600万円の4人家族(妻は専業主婦、15歳以下の子ども2人)の場合



所得税と住民税の合計は30万円強といったところですので、4年分で少なくとも120万円程度の税負担がなくなるのです。
そのうえ、このケースの場合、買い替え後の5年目から通常の所得税の負担が始まる代わりに、住宅ローン控除を受けられるようになります。現在の制度の控除期間は10年なので、最初の4年分は税負担がなかったので控除は受けられませんが、5年目以降の残り6年分はきちんと控除が受けられるわけです。

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posted by タケソーお役立ち情報! at 17:11| 税金 | 更新情報をチェックする
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